¿Cómo va a funcionar la nueva plusvalía municipal?
¿Qué es el impuesto de plusvalía?
Antes que nada, es importante tener que cuenta que la plusvalía municipal es uno de los tributos que mayores ingresos ha aportado a los consistorios desde su entrada en vigor en 2004. Se encuentra sólo detrás del Impuesto de bienes inmuebles (IBI) en cuanto a volumen recaudado.
El impuesto se crea como obligación tributaria que debe abonar el contribuyente que venda, herede o recibe en donación una vivienda, y grava la parte de ganancia obtenida. El problema y lo que ha dado lugar a lo que parece ser un cambio definitivo en cuanto a su aplicación es cuando en una operación de compraventa no se diera realmente dicha plusvalía.
A la luz de la evolución del mercado inmobiliario en los últimos años, tanto en Madrid, como la zona norte, la Moraleja, el Encinar y Ciudalcampo, el Constitucional ya determinó en dos sentencias de 2017 y 2019 que el tributo no se podía exigir en caso de pérdida en la transmisión o si su importe superaba la ganancia real obtenida por el contribuyente.
Desde sus inicios la aplicación de este impuesto ha sido muy controvertida precisamente por ignorar la realidad económica de las transacciones inmobiliarias.
El Tribunal Constitucional declaró ilegal este tributo el pasado 26 de octubre y el Consejo de Ministros acaba de aprobar el Real Decreto-ley que modifica la forma de calcularlo para adaptarlo a dicha sentencia.
Esta nueva normativa busca que se pague la plusvalía solo cuando haya realmente una ganancia en el caso de que se venda o traspase una vivienda.
Aunque existe una gran controversia sobre el antes y el después con respecto la decisión del Tribunal Constitucional, en principio si un contribuyente vende una casa en pérdidas no deberá pagar a partir del 10 de Noviembre no aplicándose ningún tipo de tablas como se venía haciendo hasta la fecha.
La normativa recalca su carácter no retroactivo, algo que resulta igualmente controvertido y ciertamente discutible.
¿Cómo es el nuevo impuesto?
La nueva norma que rompe con el carácter de obligatoriedad de aplicación del impuesto (y consiguiente pago) fuera cual fuera el beneficio (o pérdida) obtenido de una transmisión inmobiliaria propone dos formas de cálculo del impuesto:
1. Fórmula real: se calculará la diferencia entre el precio de venta o traspaso y el precio de compra de la vivienda.
2. Fórmula objetiva: se calculará multiplicando el valor del catastro del inmueble con unos nuevos coeficientes que se irán aprobando cada año que evolucionarán dependiendo del mercado inmobiliario.
Si el comprador de la vivienda puede demostrar que la plusvalía real es menor a el resultado de la fórmula objetiva podrá utilizar la real.
El comprador siempre podrá decidir que fórmula utilizar dependiendo de la que más le convenga.
En todo caso, y esto probablemente es lo más importante de la nueva norma, el impuesto no deberá pagarse si no existe una ganancia.
¿Cómo cambian los coeficientes?
Los coeficientes máximos que ha establecido Hacienda para el impuesto son topes que los municipios pueden modular y que se revisarán cada año para adaptarse a la evolución del mercado. También se ha introducido un coeficiente para las transmisiones que se lleven a cabo en un plazo inferior al año, que suelen ser las más especulativas y que antes no estaban gravadas por el tributo.
¿Y la base imponible?
La base imponible del impuesto será el resultado de la multiplicación del valor del catastro del suelo en el momento de la transmisión por los coeficientes que fijen los alcaldes y que no podrán superar los topes del estado.
Es posible encontrar el valor en la referencia catastral de la vivienda y a veces está reflejado en algunas hipotecas. Sobre la revalorización del suelo se determinará el impuesto.
¿Quién gana y quién pierde?
El nuevo sistema pesa más en las operaciones a más corto plazo, pero beneficia cuando la operación es a largo plazo.
Aunque el hecho de que se ahora se vaya a tener en cuenta el resultado final positivo o negativo de la venta de una vivienda, muchos propietarios se quejan de que hace años perdieron con la venta de una vivienda porque al momento de venderla tuvieron que pagar una plusvalía aun habiendo vendido por debajo del precio al que la compraron.
Este hecho junto con la no retroactividad de la derogación del impuesto anterior es enormemente polémico y va a dar lugar sin duda a un gran número de reclamaciones.
Ante esta situación sugerimos como siempre un buen asesoramiento legal que contemple todos los aspectos relacionados con la operación de venta de un inmueble para evitar cualquier tipo de problemas.