Cuando compramos una vivienda, ¿qué gastos e impuestos debemos afrontar?

19/07/2021 | Rea Inmobiliaria

Cuando compramos una vivienda, ¿Qué gastos e impuestos debemos afrontar?
Adquirir una vivienda es una decisión muy importante y seguramente será una de las mayores inversiones que hagamos a lo largo de nuestra vida.

Un punto muy importante a tener en cuenta es si vamos a considerar la compra con fondos propios o si necesitamos un préstamo hipotecario para poder llevar a cabo la compraventa.

La hipoteca es la vía de financiación más común en la compra de viviendas en España. Nada menos que un 80% de los españoles recurren a las hipotecas para comprar su casa.

Hay bastante diferencia a nivel de gastos en comprar una casa con y sin hipoteca y también si eres el vendedor o comprador ya que las dos partes han de pagar gastos por dicha operación.

Tanto si somos compradores como vendedores, estos son los principales gastos que debemos afrontar a la hora de adquirir una vivienda.

1. La tasación de la vivienda:
Si a la hora de comprar tu vivienda vas a solicitar una hipoteca, es imprescindible que un tasador le ponga un valor a la propiedad para que el Banco te conceda una cantidad en préstamo. Es un certificado que solicitan los bancos antes de conceder una hipoteca. Con este certificado sabrás el valor real de la vivienda para garantizar que las condiciones de venta se ajustan a la realidad del inmueble.

El precio del informe de la tasación, que debe ser emitido por una entidad certificada por el Banco de España y oscila en función de las dimensiones de la vivienda. De forma orientativa puede oscilar entre 300 y 600 euros de promedio.

La tasación es el único gasto que ha de pagar el cliente cuando pide una hipoteca. De acuerdo con la nueva Ley Hipotecaria se establece un reparto de gastos en el que el banco asume el coste de la Notaría, Registro, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y gestoría.
El cliente puede elegir libremente al tasador que elabore el informe de la vivienda a comprar y negociar la hipoteca con la entidad financiera que desee con dicho informe.

Hay que tener en cuenta que la tasación de la vivienda caduca a los 6 meses desde la fecha de su emisión debido a lo cambiantes que pueden ser los mercados.

2. La notaría:
El notario es la persona que se encarga de dar carácter público a documentos privados y autorizarlos con su firma y se asegura de que el contrato de compraventa cumple con la legalidad.
Es decir, el notario nos da la garantía y seguridad de que la escritura de compraventa de nuestra casa es válida a todos los efectos.
Antes de la nueva Ley Hipotecaria de 2019 los gastos de notaría los pagaba el cliente pero en la actualidad los asume el Banco cuando existe una hipoteca.
Comprador y vendedor pueden elegir libremente la notaría en la que formalizar la compraventa (incluso si existe hipoteca).
Los costes de notaría están tasados y los aranceles dependen del valor de la vivienda.

3. El registro:
Cuando el notario firma las escrituras tenemos que inscribirlas para ser considerados dueños de pleno derecho del inmueble y con efectos frente a terceros dando seguridad jurídica a la compraventa.

Al igual que sucede con la notaría los costes de Registro están tasados (dependen igualmente del valor de la compraventa) y corresponde al Banco su abono cuando existe hipoteca.

El Registro de la Propiedad cumple también la importante función durante el proceso de búsqueda de una vivienda de segunda mano: comprobar que la casa está libre de cargas y deudas.

4. Los impuestos de la compraventa:
Los impuestos que pagaremos sobre la compraventa dependerán siempre de si la casa es nueva o de segunda mano, de su precio y del tiempo transcurrido entre la fecha de compra y de venta del inmueble.

• En la compra de viviendas nuevas el impuesto más importante a tener en cuenta es el IVA que supone el 10% del valor de la vivienda.

• El segundo impuesto a pagar es el de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que pagará el comprador y que depende de la comunidad autónoma donde nos encontremos. Como hemos comentado, corresponderá también su abono al Banco cuando exista hipoteca.

• Para las viviendas de segunda mano, el impuesto más relevante es el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP) que se aplicará sobre el precio que hemos escriturado. El tipo impositivo depende de la Comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda.

En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, el tipo general aplicable es de un 6% existiendo un tipo reducido de un 4% cuando la adquisición la realiza una familia numerosa para vivienda habitual.

 

Plusvalía Municipal: Es el impuesto que grava el cambio de valor que experimenta un terreno urbano desde que se adquiere hasta que se vende. Es un impuesto que liquidan los Ayuntamientos en los que se encuentran ubicadas las viviendas y que debe abonar el vendedor de la vivienda.

Es un error común pensar que el impuesto grava la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta de la vivienda. Esa plusvalía de producirse es objeto del impuesto sobre la Renta pero no de la Plusvalía Municipal.

La Plusvalía Municipal se calcula a partir del valor del terreno que figura en el recibo de IBI sobre el que se aplican unas tablas con unos tipos que aplican según el número de años que han transcurrido desde su compra siempre con un máximo de un 30%.

5.Gastos de hipoteca:
Es uno de los gastos más variables dada la gran oferta que hay en el mercado de las distintas entidades financieras y las distintas modalidades de préstamos hipotecarios disponibles (fijo, variable, mixto…).
En términos generales la comisión de apertura es probablemente el gasto más importante en el que debemos fijarnos. Puede oscilar entre un 0,50% y un 2% en función del momento del mercado.

Es importante comprobar también si existen comisiones por cancelación parcial o total o compromisos en cuanto a vinculación del cliente con el banco (contratación de seguros, domiciliaciones, etc.…).
En la posición de vendedor hay que considerar también los gastos asociados a la cancelación de la hipoteca que ha de realizarse también ante notario cuando vendemos la vivienda.

Como regla general y para hacer un cálculo rápido deberíamos considerar que adquirir una vivienda nos va a terminar constando entre un 10% y un 12% de coste sobre el precio de partida de la compraventa, y tanto como comprador como vendedor han de tenerlos en cuenta para evitar sorpresas.

Como siempre en REA te ofrecemos nuestro asesoramiento experto para aclarar todas tus dudas y ayudarte en todo el proceso.

 
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